South America Economy

Costo de la vivienda: Buenos Aires es la tercera más cara de 14 ciudades de América Latina

El descenso de los precios de las propiedades en Buenos Aires la ubican igual en un buen lugar del ranking regional
El descenso de los precios de las propiedades en Buenos Aires la ubican igual en un buen lugar del rating regional

Buenos Aires ocupa el tercer lugar de precio por metro cuadrado de vivienda entre las ciudades más importantes de América Latina. Así surge de un trabajo del Relevamiento Inmobiliario sobre América Latina (RIAL) y el Centro de Investigación en Finanzas (CIF) de la Escuela de Negocios de la Universidad Torcuato Di Tella realizado en conjunto con el portal Zonaprop.

La capital argentina aparece como la tercera más cara del rating, pese a que en 2021 los valores bajaron 4,4% en dólares y 5,5% en pesos ajustados por inflación, precisó la investigación. Las ciudades con el metro cuadrado de vivienda más caro son Santiago de Chile, USD 3.441, Montevideo, Uruguay, USD 2.923. En la capital argentina el m2 cotiza a un promedio de USD 2.600, y le sigue México DF, con 2.420 dólares.

Fuente: RIAL Di Tella-Zonaprop
Fuente: RIAL Di Tella-Zonaprop

El trabajo precisa el precio del metro cuadrado promedio de departamentos en barrios de 14 ciudades de 9 países de América Latina, comparables a las unidades que en Buenos Aires están ubicadas en Barrio Norte, Belgrano, Caballito y Recoleta. Los valores relevados son precios pedidos en páginas de avisos clasificados de inmuebles.

Tratándose de propiedades de 1 y 2 dormitorios (se excluyeron monoambientes), valuadas entre 10.000 y 300.000 dólares. Y entre departamentos de 20 a 100 m2 (incluida la cochera) y la mitad de los descubiertos inferior a 200 m2.

Fuente: RIAL Di Tella-Zonaprop
Fuente: RIAL Di Tella-Zonaprop

Leandro Molina, director comercial de Zonaprop en Argentina y Uruguay, destacó a Infobae entre 2016 y 2017, con el lanzamiento de los créditos UVA, el mercado se movilizó y hubo un importante crecimiento en la venta de propiedades y en la demanda para comprarlas, debido a la existencia de esa herramienta financiera. “En ese contexto, se produjo una suba de valores en los inmuebles que creció de forma sostenida hasta mitad de 2019 cuando los precios tocaron su punto máximo, hasta llegar a los 2.800 dólares/m2″, recapituló Molina.

“En Buenos Aires, desde 2016 hasta 2017, con el lanzamiento de los créditos UVA, el mercado se movilizó en gran medida y creció la venta de propiedades motivado por la existencia de esa herramienta financiera” (Molina)

El movimiento de aquel bienio hizo que, pese a la posterior baja del valor del m2, los precios sigan estando por sobre el nivel previo al aumento que desencadenó el lanzamiento de los créditos. Esto explica, al menos en parte, que pese al abaratamiento normal de la Argentina en virtud de la fuerte devaluación de los últimos años, el costo de la vivienda siga siendo relativamente caro a nivel regional.

Descendió, pero sigue liderando

Santiago de Chile, aunque lidera el rating de las ciudades y capitales más caras, disminuyó su precio un 20% en relación a otros años. “Esto obedece especialmente a que en la capital trasandina puede observarse una menor demanda en la compra de departamentos, lo que ha generado una acumulación del inventory.

En Colombia y Perú, la oferta creció considerablemente y provocó una mayor competencia en el mercado y una baja en el precio del metro cuadrado. Por ejemplo, en Colombia hay una reactivación de la construcción gracias a facilidades de crédito, bajas tasas de interés, subsidios y la digitalización de trámites”, explicó Molina.

En Santiago la disminución de operaciones hizo crecer el stock y la disminución de los precios de las propiedades, igual, sigue siendo el N° 1 en la región (Getty Images)
En Santiago la disminución de operaciones hizo crecer el inventory y la disminución de los precios de las propiedades, igual, sigue siendo el N° 1 en la región (Getty Photos)

La otra orilla

En Montevideo el programa de viviendas Promovidas se afianza como opción de inversión, con precios accesibles, expensas económicas y un retorno por alquiler de entre 5% y 6% en dólares. Apunta a captar la inversión privada mediante exoneraciones de impuestos por 10 años a constructores, desarrolladores y propietarios. En la capital uruguaya los tickets son más bajos, lo que permite asegurar al inversor liquidez en caso de necesitar el dinero invertido. Así se genera mayor demanda y suben los precios.

Según los expertos, un mejor clima de negocios hizo que el impulso privado para edificar en distintos barrios de Montevideo se elevara el precio del m2, hasta rozar hoy casi los 3.000 dólares.

Las viviendas Promovidas hacen que la construcción siga adelante en la capital uruguaya y el valor del m2 se acerque a 3.000 dólares (Getty Images)
Las viviendas Promovidas hacen que la construcción siga adelante en la capital uruguaya y el valor del m2 se acerque a 3.000 dólares (Getty Photos)

México

Del estudio se desprende que la mayoría de las ciudades analizadas de México registran alzas en sus precios. Monterrey es una ciudad moderna con una gran infraestructura y un importante polo tecnológico-industrial, quizás el más desarrollado en este país de América del Norte.

“A su vez, tiene universidades destacadas, como el polo educativo Tecnológico de Monterrey y una notable influencia de las ciudades norteamericanas en su desarrollo. Por otro lado, su población tiene un ingreso per cápita elevado, una clase media numerosa, muchos en búsqueda de condominios, lo cual propicia un buen escenario para el desarrollo de su mercado inmobiliario. Las ciudades de México presentan un increase en el sector de bienes raíces, sobre todo de niveles medio y residencial”, explicó Molina.

Monterrey así como otras ciudades de México se ubican entre las más caras y con valuaciones ascendentes (Getty Images)
Monterrey así como otras ciudades de México se ubican entre las más caras y con valuaciones ascendentes (Getty Photos)

Más baratas

El relevamiento arrojó que las ciudades con valores por m2 más bajos de la región son Quito, Ecuador (USD 1.225), Bogotá, Colombia (USD 1.239). En ese pelotón también figuran las argentinas Córdoba (USD 1.311) y Rosario (USD 1.544).

La capital cordobesa sinceró las cotizaciones en más de un 35% desde el inicio de la pandemia y fuentes inmobiliarias de la ciudad coinciden en que, al convalidarse esa disminución, hubo una reactivación inmobiliaria.

Fuente: RIAL Di Tella-Zonaprop
Fuente: RIAL Di Tella-Zonaprop

Virginia Manzotti, presidenta del Colegio Profesional Inmobiliario de la Provincia de Córdoba, destacó esa recuperación. “Desde nuestra institución y con las estadísticas del Centro de Estadísticas Inmobiliarias (CEI), notamos una reactivación tanto en alquileres como en ventas; la gente confía en el ladrillo”, señaló.

Entre las tipologías más demandadas, lideran los pedidos las propiedades que oscilan entre los 60.000 y 100.000 dólares. Las ventas que superan los USD 100.000, por lo normal, se efectúan recibiendo inmuebles menores o un auto como parte de pago. O alguna pequeña financiación, entre otras opciones.

En Córdoba el sinceramiento de precios hizo reactivar el mercado
En Córdoba el sinceramiento de precios hizo reactivar el mercado

Los cordobeses buscas alejarse de la gran ciudad, orientan la compra de unidades hacia La Calera, emprendimientos cercanos a la circunvalación en autopista Carlos Paz, y Alta Gracia, Anisacate y la Bolsa en zona Sur, “áreas ubicadas a no más de 30 minutos de la capital cordobesa con buen transporte y rodeados de naturaleza”, amplió Manzotti.

Rosario a pesar de estar entre las ciudades menos cotizadas de la región defiende mejor su precio por m2 que Córdoba. Las edificaciones siguen en alza y se recuperan otras zonas que aportarán mejor valuación a futuro
Rosario a pesar de estar entre las ciudades menos cotizadas de la región defiende mejor su precio por m2 que Córdoba. Las edificaciones siguen en alza y se recuperan otras zonas que aportarán mejor valuación a futuro

En Córdoba la tierra es más económica, el costo de construcción es más barato, a su vez, el Banco de la Provincia ha sido muy activo dando hipotecas subsidiadas en su momento, lo que le puso techo a los valores de alquiler y se traduce también en precios de venta más bajos.

Los precios de Rosario bajaron más que los de Buenos Aires, aunque defienden su valor en relación al mercado inmobiliario del inside del país. “Esto se vincula porque la ciudad se caracteriza por ser una de las capitales del agro, tiene mayores ingresos y el costo de la tierra y de la construcción son más altos. Además, hay una amplia oferta de nuevos desarrollos modernos y con facilities y este tipo de características en su mercado aprecian su valuación”, concluyó Molina.

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